Éppen akkor válik könnyebbé számos zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása, amikor az Otthon Start már külterületi lakóingatlanok megvásárlására is igénybe vehető. A városok peremén fekvő egykori szőlőhegyek és zártkertek azonban nem egyszerűen beépítésre váró területek: a lakhatás mellett teret adnak a gazdálkodásnak és a rekreációnak, jelentős növényzetük pedig a városi hőség mérséklésében is szerepet játszhat. Vasárus Gábor László és Lennert József, az ELTE KRTK Regionális Kutatások Intézetének kutatói szerint ezért nem lehet minden zártkertet egyformán kezelni: mást kívánnak a már jórészt beépült területek, és mást azok, ahol a kertművelés és a zöldfelületi jelleg még megőrizhető.
Szerzők: Vasárus Gábor László és Lennert József, az ELTE KRTK Regionális Kutatások Intézete kutatói
A cikk forrása a Másfélfok. A Zöld Hang a cikket a Másfélfok szerkesztősége engedélyével vette át.
Ha szeretnénk megérteni, mi történt városainkkal elmúlt évszázadokban, elég rápillantanunk Kecskemét példájára. Az 1780-as években készült első katonai felmérés még a törökkorban kialakult, mintegy 2 km2 es városmagot ábrázolja, amely nem terjeszkedett túl a várost egykor övező palánkfalon. Ezzel szemben a várost széles karéjban övezték a szőlőhegyek, a magasabb homokhátakat elfoglalva. A szőlőhegyek, amelyek nevükkel ellentétben nem csak a hegy- és dombvidékeken, hanem az alföldi magasabb térszíneken, például vízmentes buckahátakon is kialakultak, kezdetben specializált mezőgazdasági szerepet töltöttek be, azonban az évszázadok során komplex, mezőgazdasági-rekreációs funkciójú területté, a városi zöldfelületek fontos elemévé váltak. A kecskeméti szőlőhegyek 29 km2-es összkiterjedése ekkor még többszörösen meghaladta a beépített területet. Napjainkra ez az arány megfordult: a központi belterület tesz ki immár 29 négyzetkilométert, míg a volt szőlőhegyek területe felére zsugorodott, és a megmaradt 15 km2 eredeti funkciója is jelentős csorbát szenvedett.
Szőlőhegyek és zártkertek: a városi terjeszkedés ütközőzónái
Sok más hazai településhez hasonlóan a városi szétterjedés egyik jelentős hulláma Kecskeméten is a 19-20. század városfejlődési aranykorához köthető. A kertes övezetekből jellemzően magasabb státuszú funkciók haraptak ki területet, mint a közkórház, süketnémák intézete, tanítói árvaház. Ezzel párhuzamosan megkezdődött a kecskeméti villanegyed kiépülése, közvetlenül a város peremén, szintén a szőlőhegyek rovására. Ez rámutat arra, hogy a szőlőhegyek már a századfordulón is vonzották a magasabb státuszú kiköltözőket, akik kombinálni kívánták a kellemes környezetet, a nagyobb építési területet és a városközpont közelségét – motivációk, amelyek mai napig e térszínek átalakulását adják. Eközben a külterületi, korábban időszakos tartózkodást szolgáló épületek sok esetben állandó lakóhellyé váltak – gyakran a szegényebb rétegek számára egyetlen lakhatási lehetőségként.
Kecskeméten a szocializmus kettős változásokat hozott. Egyrészt a szőlőhegyek nagy része áldozatul esett a tervezett városbővítéseknek (Kecskemét legnagyobb lakótelepe, a Széchenyiváros is a Máriahegy nevű volt szőlőhegy területére épült), míg a megmaradt szőlőhegyeket zártkertként szervezték újjá. A zártkerteket az államszocialista rezsim a kollektivizált, nagyüzemi mezőgazdaság hiányosságait és a társadalmi igényt felismerve szervezte meg, a kiskertes gazdálkodás és hétvégi házas kikapcsolódás vegyes funkciójú színterének szánva e területeket. Az állandó lakóhellyé válást felaprózott parcellákkal és szigorú beépítési korlátokkal igyekeztek fékezni.
A rendszerváltás után a zártkertek átalakulása immár piaci viszonyok között zajlott. Ennek hajtóerői számos tekintetben megegyeznek a korábbi időszakokéval. A családi házas környezetbe való kiköltözés, a belterületinél rendszerint alacsonyabb ingatlanárak és a viszonylag nagy telkek vonzóvá tették a kerteket a tehetősek és a városokból a megemelkedett rezsiköltségek miatt kiszorulók számára egyaránt. Ez utóbbi társadalmi csoport nem ritkán lakhatásra alkalmatlan épületeket (így például gyümölcstárolókat) használ kényszerlakásként. A településtest peremén fekvő zártkertek így fokozatosan a városhatáron belüli szuburbanizáció sajátos célterületeivé váltak. Mára ez olyan átmeneti, városkörnyéki térséggé vált, amelyekben a kiskertes művelés, az üdülés visszaszorul, az állandó lakhatás pedig általánossá válik. Ugyanazon a területen jelenhetnek meg a kedvező környezetet kereső, magasabb státuszú kiköltözők, a megfizethető lakhatás hiánya miatt külterületre szoruló háztartások, a régi kerttulajdonosok és az aktív gazdálkodók.
A beépüléssel nőnek a konfliktusok és fogynak a zöldfelületek
A 21. században, a tomboló klímaválság beköszöntével e volt szőlőhegyek és zártkertek új funkcióval gazdagodtak: ez a klímavédelem. E területek mind a környező városszövethez, mind a szántóföldekhez képest jelentékenyebb növényborítottsággal, gyakran idős faállománnyal rendelkeznek, így kiterjedt zöldfelületként vesznek részt a klímaváltozással szembeni küzdelemben, a városi hőszigethatás mérséklésében.
A városi szétterjedés (urban sprawl) jelensége azonban e térszínek fennmaradását veszélyezteti. E területek lakóövezetté válása, a zártkertből kertvárossá átalakulás nem mentes a társadalmi, környezeti konfliktusoktól és a korábbi vegyes funkció eltűnésével járhat.
A zártkertekben növekvő társadalmi különbségek mellett az eltérő életmódok és életritmusok is a konfliktusok bölcsői. Az új lakók számára a mezőgazdasági műveléssel járó zaj, por, növényvédelmi munka vagy gépforgalom a zavaró, míg a gazdálkodók tevékenységét a sűrűsödő lakófunkció és az ezzel együtt növekvő elvárások korlátozzák.
E folyamat súlyos környezeti következményekkel járt. A zöldterületek fokozatos visszaszorulásának egyik kézenfekvő oka az épületek által elfoglalt területek bővülése – egyes mintaterületeinken a házaknak több, mint 50%-a volt teljesen illegálisan épült, informálisan bővített. A másik ok a közlekedési kényszer, amit a városközponttól való távolság és a tömegközlekedési lehetőségek hiánya erősít. Az épületek bővítésének, korábbi utak szélesítésének, lebetonozott autóbeállók kialakításának gyakran idős faállomány esik áldozatul. Noha a kiköltözőket gyakran a zöldövezeti jelleg vonzza a zártkertekbe, a nyírt füves, kavicsos vagy térkövezett udvarok nem töltik be a korábbi növényzet klímavédelmi szerepét. A környezeti problémák másik csoportja, mint például a hulladékégetés, az alacsony státuszú kényszerkiköltözőkhöz köthető. Az eredeti funkció elvesztése gyakran felhagyott, gazdátlan telkeket eredményez, a műveletlen telkek az inváziós fajok – így a mirigyes bálványfa, az akácfélék vagy épp a selyemkóró – terjedését segítik, illetve illegális hulladéklerakóvá válnak.
Az eleve kusza szabályozás mellé most az Otthon Start is új ösztönzést ad a zártkertek beépüléséhez
A funkcióváltást – és sajnos a környezeti károk meglétét is – többféle jogi és településpolitikai lépés is ösztönözhette. A jogkövető magatartást a nehezen áttekinthető (övezeti besorolás, bejegyzett jogi jelleg, telekméret) és hektikusan változó jogszabályi környezet erősen nehezítette. A zártkertet, mint önálló jogi/nyilvántartási kategóriát 1994-ben kivezették a hazai jogrendből, ennek ellenére a későbbi törvények továbbra is hivatkoztak rá, mint korábbi zártkerti jogállású ingatlan, illetve ezen területek művelési kötelezettsége is megmaradt. Az építésügyi törvények (TÉKA) sok esetben telkenként eltérő szabályozásokat írnak elő a telekméret és a bejegyzett jogi jelleg alapján. Így előfordul olyan eset, amikor három egymás mellett álló telekre – melyek egyikét anno bejegyezték zártkertnek, a középsőt már éppen nem jegyezték be ebbe a kategóriába, és a harmadik melyre tanya jogi jelleget jegyeztek be – három nagyon eltérő (3%–10%–40%) beépíthetőség vonatkozhat, ráadásul mindez a helyi szabályozások függvényében ez tovább bonyolódhat.
A szabályok áthágása pedig legtöbbször érdemi következmény nélkül maradt. Így a „szürke” épületbővítéseknek, az idős fák bejelentés nélküli kivágásának kevés gátja akad. A legtöbb újonnan kiköltöző a művelési kötelesség ellenére nem folytat érdemi gazdálkodást ingatlanján. A legtöbb önkormányzat egyszerűen szemet hunyt a zártkerti folyamatok felett, vagy azért, mert adóbevételeket reméltek a beköltözésből, vagy a helyi iparnak kellett az új munkaerő, esetenként pedig egyszerűen sem forrásuk, sem eszközük nem volt fellépni az informális folyamatok ellen vagy fejleszteni a külterületeket. A nagyobb városainkban általánossá váló lakhatási válság szintén arra ösztönözte az önkormányzatokat, hogy lakhatási tartalékterületként gondoljanak a volt zártkertekre. Ezt a kormányzati politika és kommunikáció szintén megtámogatta, többek között az otthonteremtési források, így például az Otthon Start program minden külterületi ingatlanra való kiterjesztésével.
Eközben az önkormányzatok a volt zártkerti ingatlanok művelés alól kivonásának önkormányzati hatáskörbe utalásával (332/2025. (X. 30.) Korm. rendelet) kétélű fegyverrel gazdagodtak. A művelés alóli kivonás lehetősége, az épületállomány utólagos legalizálása, a beépítési feltételek lazítása vagy egyes területek belterületbe vonása rövid távon megoldást kínálhat a már kialakult lakófunkció rendezésére. A belterületbe vonás azonban nem pusztán adminisztratív határmódosítás. Az új közmű-, útfenntartási, közlekedési és közszolgáltatási igényeket is keletkeztet, amely viszont hatalmas költségekkel jár, egyetlen zártkerti utca rendezése is százmilliós tételeket jelent. Épp ezért az önkormányzatok két egymásnak ellentmondó cél között próbálnak egyensúlyozni. Erre szintén jó példa Kecskemét városa, aminek most készülő új településrendezési terve egyszerre tűzi ki célul a kompakt városszerkezet kialakítását, illetve irányozza elő kiterjedt volt zártkertek kertvárosias övezeti besorolású beépülését.
Külföldi példák mutatják: alakulhat jól is a zártkertek sorsa
Azonban a törvényi keretek számottevő mozgásteret is biztosítanak az önkormányzatok számára, hogy a beavatkozás módját a helyi adottságoknak és hosszú távú célkitűzéseknek megfelelően válasszák meg. Azokon a területeken, ahol a lakófunkció már összefüggővé vált, és a mezőgazdasági vagy rekreációs használat csak szórványosan maradt fenn, a rendezetlen állapot tartós fenntartása helyett valóban indokolt lehet a tervezett, ütemezett (hosszú távú) belterületbe vonás, esetenként az üdülőterületté nyilvánítás. Ennek feltétele azonban a közlekedési kapcsolatok, a közműkapacitások, a csapadékvíz-kezelés, az alapellátások elérhetősége és a megőrzendő zöldfelületi elemek együttes vizsgálata. Ez azonban csak akkor opció, ha világos feltételekhez kötött, hosszú távú, alaposan előkészített településszerkezeti döntés áll mögötte.
Más megközelítés szükséges ott, ahol a zártkertek eredeti funkciója még meghatározó, a művelés folytonossága fennmaradt, és a terület zöldfelületi karaktere csak részben sérült. Ezekben a térségekben a beépíthetőség további növelése helyett a kiskertes gazdálkodás, a rekreáció és a közösségi használat feltételeit célszerű megerősíteni. Kutatásunk cseh és lengyel mintaterületeinek jó gyakorlatai, virágzó zártkertjei azt mutatják, hogy ez a környező országokban szintén jelen levő belső szuburbanizációs nyomás ellenére is lehetséges. Ennek egyik eszköze lehet az egy-egy összefüggő kertséget kezelő kertségszövetségek megteremtése, esetleg a rekreációs kertművelés helyi támogatása akár képzésekkel, programokkal. Az ilyen önszerveződő közösségek szerepet vállalhatnának az infrastruktúra fenntartásában és konfliktusok feloldásában is. A kiskerti gazdálkodás számára megőrizni kívánt területek közúti forgalomtól való elrekesztése szintén eltántorítja azokat a potenciális beköltözőket, akik elsősorban napi szintű munkába ingázás kiindulópontjaként tekintenének a vásárolt ingatlanra.
A differenciált szabályozást segítené, ha a településrendezési és építési követelmények között a zártkert önálló, sajátos rekreációs lakóhelyi célú területhasználati kategóriaként is megjelenhetne. Sajnos a jelenlegi törvény a kert művelési ágú mezőgazdasági földekkel egyformán kezeli a tóparti nyaralót és a városperemi kiskerti lakóházat is. Az új külön kategória lehetőséget adna arra, hogy e területeket ne kelljen sem teljes értékű lakóterületként, sem kizárólag mezőgazdasági térségként kezelni – hasonlóan a tanya kategóriához. A szabályozás így a helyi adottságokhoz igazodva rögzíthetné a megengedett funkciókat, a beépítés mértékét továbbá a közösségi infrastruktúra fenntartásának feltételeit. Kiemelt feladat a minimálisan megőrzendő növényborítás biztosítása, azaz a zöldfelületi minimum szigorú 60% feletti megőrzése és ennek szigorú betartatása, hogy a táji jelleg és a zöldfelületi funkció ne vesszen el. Ez hatásosabb eszközöket adhatna az önkormányzatok kezébe a spontán kertvárosiasodás és a teljes változtatási tilalom közötti optimumot jelentő megoldások kialakításához.
A zártkertekre nehezedő nyomás mérséklése végső soron nem választható el a városi szétterjedés egészének fékezésétől. Ehhez a barnamezős területek következetes újrahasznosítására, a meglévő városi lakásállomány energetikai és műszaki megújítására, valamint társadalmilag is hozzáférhető, változatos méretű lakáskínálatra van szükség. Talán a legfontosabb azonban egy olcsó bérlakásprogram lenne az osztrák Gemeindebau mintájára, amely nem szociális lakásokat, hanem jóminőségű, államilag támogatott bérletekkel segíti a pályakezdőket. A zártkertek jövője ezért nem egyszerűen külterületi szabályozási kérdés: annak próbája, hogy a településpolitika képes-e egyszerre kezelni a lakhatási igényeket, a társadalmi egyenlőtlenségeket, a gazdálkodás fennmaradását és a klímaváltozáshoz való alkalmazkodást.
Az FK 146486 számú projekt („Örökös tartalékterületek? Volt zártkertek, szőlőhegyek és üdülőtelepek a városfejlődés szorításában”) keretében 7 magyarországi (5 alföldi és 2 dunántúli) településen, illetve Pozsony, Kassa, Brno és Krakkó több mintaterületén végzünk terepi adatfelvételt, amit statisztikai adatok kiértékelésével és térinformatikai adatelemzéssel egészítünk ki. A kutatás a Nemzeti Kutatási Fejlesztési és Innovációs Alapból biztosított támogatásnak köszönhetően valósulhatott meg.
A cikk forrása a Másfélfok. A Zöld Hang a cikket a Másfélfok szerkesztősége engedélyével vette át.
