Mini-Dubaj helyett Parkváros – Rákosrendező látványos pályát futott be az elmúlt évben. Miután a főváros megszerezte a területet, már nem felhőkarcolókat és luxusberuházást terveznek ide, hanem zöld, emberléptékű, társadalmilag befogadó lakókörnyezetet. De mennyi esély van arra, hogy egy ilyen nagyszabású álom megvalósuljon, ha közben Budapestnek kevés a pénze, gyenge a szabályozási mozgástere, és fejlesztőből sincs elég? A cikk külföldi példákon keresztül mutatja meg, milyen feltételek kellenek egy valóban integrált városrész kialakításához – és hogy a jelenlegi politikai és gazdasági viszonyok között mit lehet ebből egyáltalán elérni.
Szerző: Tosics Iván, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója.
A cikk forrása a Másfélfok. A Zöld Hang a cikket a Másfélfok szerkesztősége engedélyével vette át.
Rákosrendező jó ideje ott áll a budapesti városfejlesztés vakfoltjában: mindenki tudta, hogy egyszer történnie kell vele valaminek, de évtizedekig senki sem mert igazán hozzányúlni. Aztán 2024-ben hirtelen minden felgyorsult: márciusban aláírták a „mini-Dubaj”-szerződést, elkezdődött a terület kiürítése, a hírek pedig Európa legmagasabb tornyának megépítéséről szóltak. Májusban törvényt alkotott a projektről az országgyűlés, a területet pedig 2025. elején eladták az arab beruházónak. Úgy tűnt, a beruházás úgy megy át, mint kés a vajban.
Ettől kezdve azonban lelassultak a dolgok, 2025. januárjában pedig a magyar fél pénzhiány miatt leállította az előkészítő munkákat. Ekkor a főváros bejelentette, hogy elővásárlási joga van a területre. 2025. februárjában aztán robbant a bomba: a kormány tudomásul vette a főváros elővásárlási jogát. Ezzel a „mini-Dubaj”-projekt szertefoszlott, a terület a főváros tulajdonába került.
Mindez az utóbbi másfél évtized politikai keretei között szinte hihetetlen történet: megakadt a kés a vajban. Első közelítésben tehát nagy sikert ért el a főváros: egy jelentős veszélyt (sehova se illő luxusnegyed potenciális felhőkarcolóval) sikerült elhárítania. Ugyanakkor egy szokatlanul nagy kihívás teremtődött a budapesti közszféra számára: Rákosrendező területének beépítése a méreteket, komplexitást, időtávot illetően hatalmas projektet jelent, amihez foghatóval még nem szembesült a 2019. óta regnáló önkormányzat, ráadásul ezt a feladatot nagyon kedvezőtlen politikai feltételek között kellene megoldani.
Zöld álom és lakásígéret: mit bír el Budapest a Rákosrendezőn?
Budapest a Rákosrendezőn egy zöld Parkvárost szeretne kialakítani, amelyben a megfizethető lakások is helyet kapnak. Ez két olyan, jól hangzó cél, amelyek kezdettől ott vannak az új városvezetés zászlaján. A pontos részletek persze nem ismertek. A lakáscélt illetően a politikai kommunikáció 8-10 ezer lakás építését irányozza elő, amelyen belül legalább húsz százaléknyi legyen a „megfizethető” (támogatott) lakás, bárki legyen is a fejlesztő. „Azt viszont nem tudjuk, hogy … mit jelent ez esetben a »megfizethető lakás«. Szociális lakásokat, önkormányzat által kiutalt bérlakásokat vagy más egyebet?” – írja Kiss Soma a Mércén.
Nincs okunk kételkedni abban, hogy a fővárosi vezetés valóban komolyan gondolja, hogy a Rákorendezővel egyszerre tud nagyot dobbantani a környezeti/zöld és a szociális/lakás dimenziók terén. Ez minden további nélkül lehetséges gazdag városok esetében, amelyek megfelelő mennyiségű közpénzzel tudják segíteni az ilyen projekteket. Mire kell azonban vigyázni Budapest esetében, ahol ez a feltétel nem adott?
A környezeti és szociális dimenziók konfliktusa
A társadalomkutatók számára jól ismert a környezeti és a szociális dimenziók egymásra hatásának összefüggése. A nagyobb környezeti/zöld beruházások növelik a helyi ingatlanok értékét. Ha pedig egy ilyen beruházás egy szegényebb városrészben következik be, a zöldesítés kiszorítja a szegényeket és gazdagabb lakosokat vonz be, megváltoztatva a terület társadalmi összetételét – ezt szokás dzsentrifikációnak nevezni.
A jelenséget legegyszerűbben egy soklakásos bérház példáján lehet bemutatni. Ahogyan romlik a ház állapota, egyre nyilvánvalóbb, hogy foglalkozni kell az átfogó felújítás kérdésével. Tiszta piaci körülmények között a nagyobb felújítás (erősebb környezeti/zöld beavatkozás) magasabb költségeit a szegényebb lakók nem bírják megfizetni, tehát el kell költözniük, azaz megváltozik a szociális összetétel, bekövetkezik a dzsentrifikáció. Ha ezt meg akarjuk akadályozni, azaz erős a szociális törekvés a társadalmi összetétel megtartására, akkor közpénzt kell betenni a felújítás költségének fedezetére vagy a szegényebb lakók megtámogatására. A zöld és a szociális szempontok közötti összefüggés dinamikus, azaz ha nincs elég közpénz, csak a felújítási szint mérséklésével, vagyis a zöld szempontból adott engedményekkel lehet elkerülni a szegények kiszorítását.
A környezeti beavatkozások hatására bekövetkező (zöld) dzsentrifikációra rengeteg példa van, elsősorban olyan országokban, ahol jelentősek a törekvések a már meglévő városrészek életminőségének javítására.
Ilyen zöld dzsentrifikációs politikákkal és példákkal foglalkozik a folyamatban lévő „ReHousIn” Horizon Europe projekt, amelyet a Városkutatás Kft vezet, tagjai pedig 8 másik EU-s tagország vezető egyetemei.
A nyugati városok példáival szemben Magyarországon sokkal korlátozottabban zajlottak le ilyen folyamatok, leginkább csak a 2000-es évek városrehabilitációjának keretében. A legismertebb példa talán a Középső Ferencváros rehabilitációja, ahol az egyébként nagyon sikeres városrehabilitációnak világosan kimutathatóak voltak a dzsentrifikációs társadalmi hatásai. Azóta kevesebb szó esik erről a folyamatról, egyszerűen azért, mert a lakásállomány szinte teljes privatizációja és a közpolitika megváltozása a 2010-es évektől minimalizálta a meglévő városrészek környezeti átalakítására irányuló átfogó törekvéseket.
A barnamezős fejlesztés másképp működik
Az átfogó városrehabilitáció és a lakóházak felújítása esetében a szociális cél (például az eredeti lakók megtartása) jól kitűzhető, és betartása jól mérhető. De mi a helyzet új lakásépítés, még pontosabban barnamezős városfejlesztés esetén, amilyen a Rákosrendező projekt is lenne?
A barnamezős városfejlesztés esetén kulcskérdések a zöld és szociális szempontok meghatározása, és ezek egymáshoz viszonyított dinamikájának alakulása, illetve az efölötti városi kontroll kérdése. Két nyugati város példáján mutatjuk be röviden, hogyan lehet ezt a bonyolult problematikát kezelni.
Stockholmban és Bécsben egyaránt sor került nagy barnamezős projektekre, amelyekben a városok kezdettől meghatározták a zöld és szociális szempontokat és ezek egyensúlyát tűzték ki célul.
Stockholm: a Hammarby Sjöstad tanulsága
A stockholmi Hammarby Sjöstad története jó példa arra, hogyan siklik félre egy eredetileg jól kigondolt, zöld és társadalmilag befogadó városfejlesztési projekt.
Az 1990-es évek elején Hammarby Sjöstad egy lepusztult, szennyezett és nem biztonságos ipari és lakóövezet hírében állt. Az ipar bezárása után Stockholm környezetbarát és befogadó fejlesztést célzott meg ebben az újonnan kialakítandó városrészben. A nemrégiben elkészült terület 25 000 lakosnak ad otthont, és 10 000 embernek kínál irodát és munkahelyet. A város 50%-os szociális bérbeadási célt tűzött ki, ami megfelelt volna a stockholmi átlagnak, egyúttal szigorú környezetvédelmi intézkedéseket írt elő a fejlesztők számára.
A megvalósítás azonban nem úgy alakult, ahogy tervezték. A város a közterületeket eladta a fejlesztőknek, akik ezután már maguk dönthették el, kik költözhetnek be. A kikötött szigorú környezetvédelmi normák jelentős mértékben felfelé hajtották az árakat, a fenntarthatósági célok elérése érdekében a magántulajdonban lévő ingatlanok felé tolódott el a projekt, a szociális támogatásokat korlátozták. Végül a bérlakások aránya 38% lett, és ennek is csak egyharmadát jelentik az önkormányzati bérlakások. A politikai változások következtében a parkolási normát lakásonként 0,4-ről 0,7 autóra emelték. Södra Hammarby-ben az átlagjövedelem évi 468 400 SEK, ami jelentősen meghaladja a stockholmi átlagjövedelmet, ami 374 400 SEK.
Mindezek alapján a Hammarby-projekt a (legalábbis részleges) dzsentrifikáció esete, amit „burzsoá környezetvédelemként” kritizálnak egyes elemzők. Egy elemzés szerint „… a sok zöldfelület és sétány miatt az egy lakható négyzetméterre jutó bekerülési költség irreálisan megdrágította a projektet. Látszik tehát, hogy nem elég a jó koncepció, üzletileg is célszerű az egészséges kompromisszumokra törekedni.”
Bécs: Aspern Seestadt – amikor minden a helyén van
Bécs új városnegyede, Aspern Seestadt az egyik legismertebb európai példa arra, hogyan lehet összehangolni zöld és szociális célokat egy barnamezős fejlesztésben – ha rendelkezésre áll hozzá a szükséges politikai, pénzügyi és intézményi háttér.
A projekt a régi Aspern repülőtér helyén valósult meg, amely 1977-ben zárt be. A városvezetés már 2003-ban elindította az új negyed tervezését, és a nyertes koncepció szerint egy mesterséges tó került a leendő városrész közepére. 2013 végére megépült az U2-es metróvonal meghosszabbítása, amely közvetlen kapcsolatot teremtett a belvárossal, majd 2014 elején megnyílt a szomszédság-kezelő iroda, amelynek létszáma később 15 főre bővült. Az első lakosok 2014-ben költöztek be, 2016-ban már 6500 fő volt a lakosság, ma pedig már 12 000-hez közelít. A végső terv 20 000 fős lakosságot és hasonló számú munkahelyet céloz meg.
A városi önkormányzat magas környezeti sztenderdet irányozott elő, a területnek a bécsi távhőhálózathoz való csatlakozása azt jelenti, hogy megvalósul a megújuló energiával való ellátás. A magasszintű tömegközlekedési kínálat lehetővé tette a 0,7 autó/lakás parkolási norma alkalmazását, ami jóval alacsonyabb, mint a környező területeken, ahol 1-3 autó/lakás az arány. A fejlesztőknek lakásonként 1000 eurót be kell fizetniük egy mobilitási alapba, amelyből támogatják a kerékpározást (kerékpárkölcsönző rendszer, e-kerékpárok és teherszállító biciklik) és az autómegosztó rendszereket.
Egyúttal a társadalmi befogadást célzó erős szociális célokat is meghatároztak azzal, hogy a támogatott lakhatási formák minden típusának meghatározott arányban kell szerepelnie a megépülő lakáskínálatban.
Az Aspern Seestadt projekthez külön fejlesztési ügynökséget hoztak létre, amely elkötelezett városfejlesztő szervezetként szervezi és orientálja a magánfejlesztőket. Ezzel a szervezeti háttérrel lehetségessé vált a megvalósulás folyamatának állandó nyomon követése. Annak érdekében, hogy egyensúlyban maradjanak a környezeti és szociális szempontok, időről időre felülvizsgálatra kerülnek az eredeti célkitűzések. Így az eredetileg tervezett karbonsemlegességi célt Aspernben enyhítették (a tervezett erőművek egy részét nem építették meg), a teljes karbonsemlegesség helyett csak alacsony energiafelhasználású terület lesz ez a városrész, ami messze elmarad a legjobb példáktól, de lehetővé teszi a lakásárak kordában tartását. A város jelentős összegeket fektetett az alapvető infrastruktúrába (pl. közlekedés, közművek, zöldterületek), így elkerülve azokat a költségeket, amelyek egyébként a lakosokra hárultak volna. A lakások több mint 50%-a nonprofit vagy szövetkezeti tulajdonban van, ami segít alacsonyan tartani az árakat még a magas környezetvédelmi előírások mellett is. Ezek a szövetkezetek ösztönzőket vagy támogatásokat kaptak a fenntartható építkezésért cserébe. További fontos tényező a szabályozás rugalmassága: nem minden épületnek kellett „ultra-zöldnek” lennie, néhányuk csak az alapvető energiahatékonysági követelményeknek felelt meg, míg mások túllépték azokat (pl. intelligens otthonok, napenergia). A szabványok keveréke szélesebb körű megfizethetőséget tett lehetővé, miközben a környék összességében környezetvédelmi szempontból ambiciózus maradt.
Mit tanulhat Budapest Bécstől és Stockholmtól?
Úgy tűnik, hogy a környezeti és szociális célok egyensúlyát Stockholmban nemigen sikerült megtartani, míg Bécs egyelőre tartja magát: a zöld aspirációkból adott engedményekkel és jelentős támogatásokkal közelíti a szociális célok teljesítését.
Stockholm és Bécs jóval gazdagabb városok Budapestnél, Bécs például évi 500 millió eurót fordít lakáscélokra. Budapest esetében a közszféra hozzájárulása nyilvánvalóan sokkal limitáltabb lehet csak. Hogyan lesz akkor a Rákosrendezőn megvalósítandó Parkváros egyszerre zöld és befogadó is…?
A külföldi példák rávilágítanak arra, hogy több tényező kell ahhoz, hogy egy bonyolult barnamezős fejlesztés valóban integráltan, azaz a zöld és a szociális szempontokat egyaránt figyelembevéve valósulhasson meg. A legfontosabb tényezők a következők:
- önkormányzati földtulajdon,
- fejlett önkormányzati intézményrendszer,
- erős önkormányzati hatáskör és szabályozási jogosultság (az állami szinttel és a magánfejlesztőkkel szemben is),
- sok közösségi (önkormányzati) pénz.
Ezek közül a főváros jelenleg csak az elsővel rendelkezik (a Rákosrendezőn), míg a többinek a megteremtésére a jelen politikai körülmények között nem látszik túl sok esély.
Parkváros – de milyen paraméterekkel?
A Budapest Kör 2024. februárjában és 2025. márciusában is megvitatta Rákosrendező kérdését. A viták során felmerült, hogy az integráltság mellett más szempontokat is figyelembe kell venni, és hogy egyáltalán nem biztos, hogy a főváros által célul kitűzött Parkváros lenne a legracionálisabb megoldás, legalábbis az eddig nyilvánosságra került paraméterekkel.
A 2004 májusában megalakult Budapest Kör célja az, hogy a várost szerető, a városért aggódó szakemberek havonta találkozhassanak és a szakmaiság keretei között megvitathassák a város fejlődésének legérdekesebb kérdéseit. A havonkénti találkozók egy-egy előre meghirdetett téma köré szerveződnek, meghívott előadókkal. A Budapest Kör sajátossága tehát a megbeszélések informális jellege és nyitottsága. 2025 őszén már 240 találkozón is túl lesz a Kör.
Rákosrendező területére lefordítva az új lakásépítéssel kapcsolatos tényzőket megállapítható, hogy a környezeti kiadások egy része adott, nagyobb része azonban változtatható, például a kibocsátási célok, a zöld és közlekedési infrastruktúra szintje. A keresleti oldalon is több tényező van: nem csak a lakások minősége, ára és a beépítés módja lehet különböző, hanem a funkciók is, pl. az irodák, kereskedelmi, ipari/szolgáltatási funkciók aránya. További változó a projekt gyorsasága, ütemezése.
A Budapest Kör találkozó felszólalóinak többsége óvatosságra intett: a budapesti fejlesztői kapacitás korlátos a lakás és irodafejlesztéseket tekintve egyaránt, ezen túlmenően pedig a szabályozási jogosultságok egy része és a közpénz hiányoznak. Ilyen körülmények között csak erősen mérsékelt lakásfunkciókkal, időben nagyon elhúzott módon lehet – ha egyáltalán – egyensúlyi projektet elérni Rákosrendezőn.
Lassú fejlesztésű Parkváros, kompromisszumokkal?
A budapesti városvezetés legutóbbi megnyilatkozásaiból kiviláglik, hogy a politikusok látják a problémákat, és ezek megoldásán többféle irányból is dolgoznak. Az újabb hírek például átmeneti hasznosításról és EIB kölcsön tervezett igénybevételéről szólnak.
Budapest különleges helyzetben van: egy barnamezős városrész átfogó rehabilitációját tervezi. Magyarországon a meglévő városrészek átfogó felújítására vonatkozó példák is ritkák és utoljára talán két évtezede voltak ilyenek. Új városrész közszféra által levezérelt, zöld- és szociális szempontú kialakítására pedig eddig szinte egyáltalán nem volt példa a rendszerváltás óta.
A kihívás tehát nagyon nagy, teljesen új gondolatokkal és eszközökkel közelíthető csak a siker reményében. A Parkváros elképzelés alapjában támogatandó cél, és egybeesik a 2019 óta Budapestet vezető politikusok legfőbb célkitűzéseivel. Azonban a realitásokat figyelembe kell venni, és erősen át kell gondolni, mely elemei valósíthatók meg ennek, és milyen áron. Észszerű kompromisszumokkal, az eredeti céloknak a valós lehetőségekhez való igazításával jobban lehet közelíteni egy valóban integrált fejlesztést, mint egyes dimenziók kiemelt követésével. Amit biztosan el kell kerülni: hogy a politikai nyomás – választási logikák, presztízsprojektek, gyors látszateredmények – elhamarkodott és visszafordíthatatlan lépésekre kényszerítse a fővárost. Stratégiai nyugalomra és fokozatos építkezésre van szükség – ha valóban zöld és igazságos városrészt akarunk Rákosrendezőn.
A címlapi kép forrása: budapest.hu
A cikk forrása a Másfélfok. A Zöld Hang a cikket a Másfélfok szerkesztősége engedélyével vette át.
