A zöld átállás nemcsak jobb életminőséget hozhat, de drágább lakhatást is: az energetikai felújítások, parkosítások és a lakóterület sűrítése sokszor épp az alacsonyabb jövedelműeket szorítják ki. Gerőházi Éva, Teller Nóra és Tosics Iván, a Városkutatás Kft. munkatársai európai példákon mutatják meg, hogyan indítja el a zöldítés a lakások felértékelődését és a lakosság kicserélődését – valamint azt is, miként lehet ezt erős állami beavatkozással megfékezni. A magyar tapasztalatok szerint a hatások egyelőre visszafogottabbak, de egy jelentősebb zöld fordulat nálunk is komoly társadalmi feszültségekhez vezethet.
Szerzők: Gerőházi Éva, Teller Nóra és Tosics Iván, a Városkutatás Kft. munkatársai
A cikk forrása a Másfélfok. A Zöld Hang a cikket a Másfélfok szerkesztősége engedélyével vette át.
Hajlamosak vagyunk azt feltételezni, hogy minél zöldebb egy beruházás, annál jobb. Pedig a környezeti szempontból jó megoldásoknak lehetnek más, különösen szociális, szempontokból negatív hatásaik. Ez a „zöld paradoxon”: az éghajlatváltozás mérséklésére irányuló, jó szándékú zöld intézkedések gyakran felgyorsítják az alacsonyabb jövedelmű lakosság elvándorlását, megdrágítják a lakhatást és erősítik a társadalmi-térbeli polarizációt. Mindezek oda vezethetnek, hogy egy térség zöld fejlesztésének előnyeiből az alacsonyabb jövedelmű lakosok nem részesednek.
Annak érdekében, hogy az egyébként jó szándékú zöldítés ne növelje a társadalmi egyenlőtlenségeket, az Európai Unió 2024 márciusában elindította a ReHousIn projektet a Horizon Europe kutatási programjának keretei között. A 2027 februárjáig tartó projekt célja annak vizsgálata, hogy a zöld politikai programok hogyan kapcsolódnak össze a lakásrendszerekkel és a társadalmi-térbeli egyenlőtlenségekkel Európa-szerte, feltárva a zöld átállásra irányuló politikáknak a lakhatási egyenlőtlenségekre gyakorolt hatásait.
A projekt a zöld politikák három formáját vizsgálja: a lakásállomány energetikai korszerűsítését, a városok szétterülését lassító besűrítést és a természetalapú megoldások megvalósítását. Az empirikus kutatásra kilenc európai országban kerül sor: Ausztriában, Franciaországban, Magyarországon, Olaszországban, Norvégiában, Lengyelországban, Spanyolországban, Svájcban és az Egyesült Királyságban. Minden országban három különböző méretű várost vizsgál a kutatócsoport, hogy feltárja a folyamatok különböző dinamikáját a nagyvárosi, közepes méretű városi, valamint a kisvárosi/vidéki városi környezetben.
Piaci alapon, szabályozás nélkül a zöldítés felértékelődést és társadalmi kiszorítást eredményez
Tisztán piaci körülmények között a zöld beavatkozások legtöbbször negatív szociális következményekkel járnak.
- Lakóépületek energiahatékony felújítása során a szigorú energiahatékonysági követelmények olyan pénzügyi feltételeket, magas belépési költségeket és adósságterheket támasztanak, amelyeket az alacsony jövedelmű lakók a többlakásos épületekben gyakran nem tudnak teljesíteni.
- A kompakt városi növekedést elősegítő intézkedések gyakran bontás és új építés összekapcsolódó formáját öltik, amely során az alacsony jövedelmű lakosok kiszorulhatnak az új lakások magas ára miatt a fejlesztési területekről. A sűrítés másik formája, a barnamezők lakóterületté történő átalakítása során szintén általában csak magasabb jövedelműek által megfizethető új lakások jönnek létre.
- A legjobb minőségű zöldterületek kialakításakor általában előnyben részesülnek a városok tehetősebb részei, míg a hátrányosabb helyzetű területeken gyakran elsőbbséget élveznek a kisebb zöldesítések a mélyrehatóbb, rendszerszintű ökológiai helyreállítással szemben. Mindemellett a jelentősebb zöldfelületi beavatkozásoknak rendszerint árnövelő hatásuk van a lakókörnyezetre, ami idővel a terület társadalmi átalakulásához vezet.
A zöld politikák egyenlőtlenséget fokozó, kiszorító, dzsentrifikáló hatásait jól megtervezett állami beavatkozásokkal lehet enyhíteni. A közszférának számos lehetősége van arra, hogy nemzeti, regionális vagy helyi szintű környezetvédelmi, szociális és lakásügyi szabályozások, valamint pénzügyi eszközök és speciális intézményi formák révén beavatkozzon az ilyen piaci folyamatokba, és így megvédje a kiszolgáltatott csoportokat a piaci nyomástól, megakadályozva kiszorításukat. A zöld politikák szociális hatásai végülis a piaci erők és a közpolitikai beavatkozások „egyenlegeként” alakulnak. A következőkben három külföldi példát mutatunk be, melyeknél ez az „egyenleg” igencsak eltérő.
Zürich: sűrítés – a fejlesztések a kiszolgáltatottakat érintik a legsúlyosabban
Svájc legnagyobb városában, a 450 000 lakosú Zürichben a lakásbérlet dominál, a lakástulajdonosok aránya mindössze 8%. Az összes lakás 65%-a magántulajdonban lévő bérbeadott lakás, 27%-a pedig a nonprofit bérleti szektorhoz tartozik, amelynek tulajdonosa lehet az önkormányzat, lakásépítő szövetkezet vagy más nonprofit szervezet. Ebben a szektorban a bérleti díjak átlagosan körülbelül 40%-kal alacsonyabbak, mint a magánszektorban.
A város súlyos lakhatási válsággal küzd, az üres lakások aránya mindössze 0,1%, a bérleti díjak pedig drámaian emelkednek. A népesség 2040-re várhatóan további 74 000 fővel fog növekedni. Miután lakásépítésre alkalmas üres területek nincsenek, a város aktív besűrítési politikát folytat. A 2018-as területrendezési terv számos lakóövezetben megemelte a beépíthetőség fokát egy emelettel, és további magasépítési övezeteket jelölt ki. A sűrítés jogilag kötelező érvényű tervezési elv, és mivel alig maradtak zöld- és barnamezők, az új lakások többsége a régebbi, alacsonyabb sűrűségű és gyakran megfizethető lakásállomány lebontásával jön létre. 2025-ben 1379 lakást bontottak le, ezáltal több ezer, többnyire kiszolgáltatott helyzetű embert kényszerítve elköltözésre, miközben 2977 új lakás készült el.
Az elköltöztetésekkel járó esetekben a városrészek átalakítása spekulatív újjáépítési projekteket eredményez, ahol a növekvő telekárak, az intézményi befektetések és a széttagolt magánügyletek aláássák a régóta fennálló társadalmi hálózatokat. A felújítások növelik a meglévő bérleti szerződések felmondásának gyakoriságát és a kilakoltatás kockázatát, és az idősek, a gyermekes családok, valamint az alacsony vagy közepes jövedelmű bérlők kényszerülnek a leggyakrabban elköltözni.
A város ugyan elkötelezte magát amellett, hogy 2050-re a nonprofit lakások arányát egyharmadra növeli az új beruházások körében, a súlyos lakáshiány és a profitérdekelt vállalati beruházások mellett azonban ez nem elegendő a negatív társadalmi hatások ellensúlyozására. Ezért egyre nagyobb a társadalmi igény a bérlők hatékonyabb védelmére, valamint olyan szabályozási eszközökre, amelyek kötelezik a magánfejlesztőket, hogy minden társadalmi réteg számára építsenek lakásokat.
Barcelona: zöld átépítés – a piac hatása könnyen kiüti a szociális szempontokat
Barcelona La Bordeta negyedében található az egykori Can Batlló ipari komplexum, amelyet a város zöld és közösségi központtá alakít át, nagy park és közösségi helyek létesítésével és szövetkezeti lakásépítést kezdeményezve. Mindez jelentősen javítja a környék szolgáltatásait, a környezeti minőséget és a megfizethető lakhatás biztosításának mechanizmusait. A Can Batlló park egy jól kihasznált új közterület. A La Borda projekt 28 lakásos, úttörő jellegű lakásszövetkezet, amelyet közösségi tulajdonban lévő területen építettek, átadva a területre vonatkozó használati jogot, ezzel példát teremtve a kollektív tulajdonon és a hosszú távú társadalmi fenntarthatóságon alapuló olyan mechanizmusra, amely egyben erős lakbérkontrollt is jelent.
2025-ben azonban az átlagos eladási árak a térségben megközelítőleg 3700 euró/m²-re emelkedtek, ami 8,2%-os éves növekedést jelent, míg La Bordeta esetében ennél is meredekebb, közel 12%-os növekedés volt tapasztalható, az árak meghaladták Barcelona amúgy is túlfűtött átlagos kínálati árszintjét. Ez természetesen nem a korábbiakban említett lakásszövetkezeti épületet érinti, hanem a szélesebb körű újjáépítési dinamikával van összefüggésben, ami a Can Batlló nagyszabású zöld beruházásainak a következménye. A park és a szövetkezeti épületek mellett olyan luxus ingatlanok épültek, mint a Be Corp Towers – részben azzal az indokkal, hogy ez a közterületek fejlesztésének keresztfinanszírozási mechanizmusaként szolgál. Eközben a köz- és szövetkezeti lakások számának emelkedése elmarad a magánberuházásoktól, és jóval kisebb a korábbi tervezési szabályozási keretekben meghatározott 50%-os megfizethető lakáscélkitűzésnél.
Ez a példa azt mutatja, hogy a piac gyorsan reagál a fenntarthatóság jelszavával végrehajtott „zöldítési” intézkedésekre, ezért a közszférának figyelnie kell a környezeti előnyök társadalmi-térbeli elosztására: a minimális szociális kiegyenlítő mechanizmusok nélküli „zöldítés” leginkább a luxuslakáspiac igényeit szolgálja.
Párizs: korszerűsítés – az állami támogatás lehetővé teszi a helyben maradást
Az Orgues de Flandre egy 1970-es években épült párizsi toronyházas negyed, ahol 2000 lakásban 4900 lakos él. Jelentős a szociális bérlakások aránya, de emellett a komplexumban szociális lakásszolgáltatók tulajdonában lévő „közbenső” lakások, valamint két társasházi toronyházban magántulajdonú lakások is találhatók. A 2010-es években az önkormányzat észlelte a területen a társadalmi leromlás jeleit, ezért jelentős energetikai felújítási munkálatok elvégzéséről döntött, miközben célul tűzte ki a bérleti jogviszonyok sokszínűségének megőrzését, elkerülve a lakók kilakoltatását.
A projektet az ANRU nemzeti ügynökség által működtetett lakótelep-felújítási program keretében indították el. A kulcsszereplő az önkormányzat volt, amely kapcsolatba lépett a szociális lakásszolgáltatókkal, és létrehozott egy helyi irányító bizottságot. Mivel a projekt az energetikai korszerűsítés mellett az épület-felújítást is megcélozta, a városi önkormányzat mellett a nemzeti ügynökség is jelentős támogatásokat biztosított. Az állami támogatások az egyik toronyházra tervezett 10 millió eurós költségvetés több mint 50%-át fedezték, és ezzel az alacsony jövedelmű tulajdonosok költségeinek 80%-át finanszírozták, így lehetővé téve számukra, hogy otthonukban maradjanak. A nagy szociális lakásépítő szervezetek saját tőkéjüket, hosszú lejáratú hiteleket és a Párizs városától érkező támogatásokat (amelyek átlagosan a teljes költség 47%-át teszik ki) ötvözve újították fel az épületeiket. A költségek egy részét a bérleti díjak emelésével és az energiamegtakarítások által átcsoportosítható forrásokkal fedezték.
A nagyarányú közösségi támogatások eredményeként a felújítások nem vezettek jelentősen magasabb bérleti díjakhoz, és ezzel sikerült megőrizni az eredeti társadalmi összetételt, elkerülve az alacsonyabb jövedelmű lakosok tömeges kilakoltatását.
Józsefvárostól Ajkáig: a zöld fejlesztések Magyarországon is felértékelődést hoznak, de a hatások lassabban és gyengébben jelennek meg
Magyarországon a zöldpolitikák lakásegyenlőtlenségi hatásai a budapesti józsefvárosi Magdolna negyed, az újbudai Kelenföldi lakótelep, Veszprém Jutasi lakótelepe és Séd menti fejlesztései, valamint Ajka lakóépület-felújítási programja és zöldfelületi fejlesztései kapcsán kerültek feltárásra.
Kisebb beavatkozás – kisebb hatás
Az alapvető folyamatok (pl. a beruházások kapcsán történő felértékelődés, az új építésű negyedek homogén társadalmi összetétele) Magyarországon is megfigyelhetők, csakúgy, mint a nyugat-európai nagyvárosokban. Ugyanakkor a folyamatok mértéke és dinamikája eltérő. Ennek több oka is van. Egyrészt az említett három zöldpolitika (lakóépület-felújítás, városi szövet besűrítése, városi zöldfelületi fejlesztések) léptéke a nyugat-európai nagyvárosokhoz képest alacsonyabb fokú. Kisebb zöld beavatkozás pedig kisebb társadalmi hatást vált ki. Másrészt a magyarországi rezsicsökkentési rendszer nem ösztönzi az energiahatékony beruházásokat, hiszen a befektetés a mesterségesen alacsony szinten tartott energiaárak miatt csak nagyon sokára térül meg. Így a nagyvárosok piacán az energiahatékony felújítások szerepe az lakásárképzésben jóval kisebb, mint a térbeli elhelyezkedés.
A magántulajdon nagy aránya fékezi a folyamatokat
Mindemellett a magántulajdon által dominált lakásrendszerben a lakosságcsere lassabban érvényesül, mert a lakásváltás tranzakciós költsége nagyobb (vásárlás ügyleti költségei, hitelfelvételi folyamatok, illetékek), ezért egy területi felértékelődés sem vált át olyan hamar lakosságcserébe. Az átalakulási folyamatok hosszabb időt igényelnek, és sokszor demográfiai változásokhoz köthetők (pl. lakók idősödése, új generáció beköltözése). A magánbérleti szektor, ahol a változások sokkal gyorsabbak, a magyar rendszerben döntően társasházakban/szövetkezeti épületekben elszórt egyéni lakásokból áll, amelyekben a főbérlők viselkedése nagyon különböző mintákat követhet. A felújítási költségek áthárítása a bérlőre függ a főbérlő-bérlő kapcsolattól és attól is, hogy a piac hogyan árazza a lakást, azaz a bérbeadó vagy a bérlő van-e jobb tárgyalási pozícióban.
Támogatás nélkül lelassulnak, megállnak a felújítások
Ezen túl fontos megjegyezni, hogy a magyarországi tapasztalatok alapján a lakóépületek energiahatékony felújítását döntően a támogatások mozgatják. Magas támogatástartalom mellett megmozdul a piac (ilyen volt a 2000-es évek Panelprogramja), a támogatások megszűntetése esetén pedig szinte teljesen leállnak a beruházások. A támogatási periódusban a támogatás intenzitása olyan magas volt, hogy az önerő előteremtése rendszerint nem okozott megoldhatatlan nehézséget a társasházi, szövetkezeti lakók számára. Viszont támogatások hiányában egyszerűen nem történnek nagyvolumenű felújítások, amelyek tömegesen szorítanák ki a fizetni képtelen lakókat.
A kisebb városok Magyarországon, az Unió többi tagállamához hasonlóan, különböznek a nagyvárosoktól a társadalmi hatásokat illetően – kivéve, ha erős turisztikai vagy egyetemek által generált keresleti nyomás alatt vannak. A kevésbé sűrű városszerkezetek miatt több a zöldfelület, kevésbé van igény a sűrítésre, tehát ezeknek a zöldpolitikáknak a relevanciája is kisebb. Kisebb városokban inkább az energiahatékony felújítás hatása jelentős, de a magyar tapasztalatok azt mutatják, hogy a kulcskérdés ebben az esetben a felújításokhoz való hozzáférés, azaz, hogy a tulajdonosok be tudnak-e kapcsolódni a támogatási rendszerekbe, és ebben a helyi politika milyen szerepet játszik (Ajkát pl. a felújítások melletti helyi politikai elköteleződés emelte a legmagasabb arányban felújított városok közé.)
Az állam felkészületlen egy erőteljesebb zöld fordulat társadalmi hatásaira
Magyarországot tehát egyelőre kevésbé érintik a zöld politikák potenciálisan negatív lakáspolitikai hatásai, ennek azonban éppen a zöldpolitikák gyengébb érvényesülése az egyik oka. Tisztában kell lenni azonban azzal, hogy a zöldpolitikák intenzitása megváltozhat, mert a klímaváltozás elleni küzdelemben nem megengedhető, hogy az energiahatékony épületfelújítás ilyen alacsony szinten maradjon, és a zöldfelületi fejlesztések ne segítsék a városi klímaadaptációt. Ha pedig megtörténnek az erőteljesebb zöldberuházások, akkor figyelmet kell fordítanunk azok társadalmi hatásaira is.
Fontos tanulság az is, hogy bár a magyar lakásrendszer kevésbé gyorsan reagál a változásokra a magas lakástulajdonosi arány miatt, ugyanakkor a közösségi bérlakásszektor hiánya és a helyi önkormányzatok pénzügyi kivéreztetése azt eredményezi, hogy egy jelentős városátalakító projekt (pl. barnamezős új negyed kialakítása) esetén a közösségi szektor eszköztelen. A Nyugat-Európában hatékony szociális védelmi eszközként alkalmazott közösségi bérlakásépítés, vagy a korlátozottan értékesíthető szövetkezeti lakások számának növelése, és ezáltal valamifajta társadalmi keveredés elősegítése, Magyarországon egyelőre elképzelhetetlen.
A cikk forrása a Másfélfok. A Zöld Hang a cikket a Másfélfok szerkesztősége engedélyével vette át.
