Lakásügynökséggel a lakáshiány ellen: Bécsben bevált, Budapesten is működhet

Magyarországon sokan tekintik baloldali utópiának a lakhatás alapjoggá minősítését. Pedig a legkevésbé sem utópisztikus, ahogyan azt számos nyugat-európai nagyváros, például Párizs és Bécs több évtizedes gyakorlata bizonyítja – apró lépésekben most Budapest is megkísérelni hozzájuk.

Az alapproblémát az okozza, hogy korunkban globális trend a népesség nagyvárosokba áramlása, és az is, hogy ezzel a folyton növekvő kereslettel a kínálat nem tud lépést tartani. Hogy miért nem, annak sok oka van: egyre fogy (és egyre drágább) a beépítésre alkalmas terület, hiányzik a kiszolgáló infrastruktúra, az állam lakások helyett inkább gigaprojekteket finanszíroz (például stadionokat, mint nálunk) stb. Ehhez Magyarországon, illetve a régiónkban hozzáadódik még egy speciálisan kelet-európai jelenség is: nálunk a helyi kormányok eltűrik, a társadalmak pedig rossz történelmi beidegződésként tudomásul veszik, hogy a munkabérek nem fedezik a lakhatás költségeit. Lehet ezzel a ténnyel vitatkozni – a mindenkori hatalom rendszerint vitatkozik is –, de attól még tény marad.

Nézzünk egy gyakorlati példát: Budapesten az átlagos albérlet-ár túllépte a 200 ezer forintot, miközben a nettó mediánbér is 2-essel kezdődik – márpedig azt márki beláthatja, hogy mondjuk 290 ezer forintnyi kézhez kapott bérből nem életszerű 220 ezret lakásra költeni (amihez jön még a rezsi is, fölemésztve a teljes fizetést).

A fenti axiómát – hogy tudniillik nálunk a bérekben hagyományosan nincs benne a lakhatás költsége, és ezt az állam a munkáltatókkal összekacsintva egyfajta történelmi adottságnak tekinti – az Orbán-kabinet is demonstrálta a rezsicsökkentésnek nevezett színjátákkal: aligha lehetne százezerszámra szavazatokat vásárolni egy, a megélhetési költségeket legfeljebb pár százalékkal, de mégiscsak csökkentő mutatvány révén egy olyan országban, ahol megfizethető, ha tető van a fejünk fölött, és áram jön a konnenktorból.

Magyarország – a papíron konzervatív, de lakáspolitikájában például szélsőliberális Antall-kormány tömeges lakásprivatizációja óta – egészen extrém helyzetben van, hiszen itt az államnak (az állami szférához sorolva az önkormányzatokat is) alig van eszköze a lakbérek közvetlen befolyásolására. Erős eszköz lehetne például a kiterjedt bérlakásállomány – ez a hajó, mint említettük – a 90-es évek elején elúszott; lehetne próbálkozni a bérlakás-építéssel (mint teszi a régóta baloldali vezetésű budapesti XIII. kerület, ahol az elmúlt két évtizedben több önkormányzati bérlakás épült, mint a főváros többi részén együttvéve), illetve meg lehetne kísérelni rábírni azokat az embereket, akiknek van üresen álló lakásuk, hogy adják ki megfizethető áron a lakást keresőknek. Utóbbi persze, ha a nem kifejezetten ösztönző jellegű szabályozástól eltekintünk, nem is annyira állami feladat, hanem – a már említett sikeres példák alapján is – inkább önkormányzati feladat.

Párizsban az egyik kerület lakásgazdálkodási korifeussal volt alkalmunk beszélgetni arról, hogy ők hogyan csinálják. Tapasztalataik szerint a potenciálisan kiadható lakással rendelkező tulajdonosokat alapvetően nem az tartja vissza tőle, hogy megjelenjenek a bérlakás-piacon, hogy nincs szükségük az így elérhető pluszbevételre. Csak éppen tartanak a konfliktusoktól – mi történik, ha nem fizet a bérlő, ha az életvitelével zavarja a lakóközösséget, ha lelakja a lakást, ha nem egyenlíti ki a közműszámlákat stb. –, és ezért vagy nem adják ki a lakást, vagy ha mégis, akkor extra ártöbbletet kérnek, ami beépül a piaci lakásárakba.

Holott a társadalmi érdek az lenne, hogy sok bérelhető lakást kínáljanak, relatíve olcsón.

Ennek a célnak a megvalósulását szolgálja a lakásügynökség, amely átvállalja a fenti kockázatokat illetve konfliktusokat a bérbeadótól, cserébe viszont befolyásolhatja a lakbért, sőt esetenként a bérlőkijelölést is. A bérlő az ügynökségnek fizet, és a bérbeadó is az ügynökséggel áll jogviszonyban. Ebben a rendszerben a tulajdonos mindenképp a pénzéhez jut, és az időnként szükségessé váló felújításokat, vagy akár a karbantartást is az ügynökség végzi. Végső soron mindenki jól jár, hiszen az önkormányzat így hatékonyan tudja orvosolni a lakhatási problémákat, az önkormányzati rendszerbe bevont magánlakások temperált lakbére a szabadpiaci lakbéreket is lefelé nyomja, és a rászorulók is olcsóbban jutnak lakáshoz. Hogy ki számít rászorulónak, az meglehetősen tágan értelmezhető, hiszen például Bécsben, ami Budapesthez képest a másik véglet Európában, a többség önkormányzati bérlakásban lakik, és vállalatvezetői szintű fizetés alatt gyakorlatilag mindenki befér a lakáshoz jutást korlátozó bérplafon alá.

Arra a kérdésre, hogy miért jó, ha az önkormányzat beleszólhat a bérlőkijelölésbe, az az egyszerű válasz adható, hogy azért, mert ez vált be a gyakorlatban. Azaz így lehet érvényesíteni például a szociális szempontokat – és nem kizárólag azt (de azt is), hogy ki szorul rá a lakásra leginkább. Az önkormányzat arra is vigyáz, hogy ne alakuljanak ki gettók, amit úgy lehet elérni, hogy a legváltozatosabb társadalmi helyzetű lakókat költöztetik egymás mellé. Bécsben nincsenek gettók, se a lakótelepeken, se a külvárosokban (többek között ezért is lőtt nagyon mellé Lázár János, amikor pár éve bécsi no go zónákkal riogatott). E tekintetben a bécsi példát vette át Párizs is, ahol nincs ugyan a bécsihez hasonlóan kiterjedt önkormányzati tulajdonú bérlakás-állomány, de ezen egyrészt igyekeznek változtatni olyan új lakónegyedek felépítésével, mint a Clichy Batignolles, másrészt szintén a magántulajdonú lakások lakásügynökségi rendszerű bevonásával bővítik a kínálatot (és mérséklik az árakat), harmadrészt szintén a bérlő-összetétel inhomogenitásával próbálják fékezni a gettósodást – sajnos már csak utólag. A párizsi bérlakásrendszerben a lakbért a jövedelem, az eltartottak száma illetve az egészségi állapot determinálja. Az átlagos önkormányzati lakbér alig magasabb, mint a budapesti piaci szint (nem arányaiban, hanem abszolút értékben), a jövedelmek viszont magasabbak, tehát a párizsiak valójában jóval olcsóbban kapják a lakhatást.

Bécs sok tekintetben példa a budapesti, illetve a fővároshoz hasonlóan szintén párbeszédes vezetésű I. kerületi lakásügynökség kialakításánál is: a célok és az eszközök is jelentős hasonlóságot mutatnak. Az egyelőre még csak formálódó budapesti lakásügynökség építeni is szeretne, például olyan rozsdaövezetekben ahonnan kivonult a korábbi ipar vagy a vasút.

Az előrébb, már a működtetésnél tartó I. kerület pedig V. Naszályi Márta polgármester szerint a klasszikus metódust követi, azaz kockázatviselőként és konfliktuskezelőként belép a bérbeadók és a bérbevevők közé – hogy mindkét fél inkább csak a bérlés kedvező oldalával találkozzon –, vállalva például a lakás eredeti állapotának fenntartását illetve helyreállítását.

Szintén európai tapasztalat, hogy a lakáshoz juttatással a munkaerőpiacot is befolyásolni lehet, ezért az I. kerület az első körben főleg azok megtartására illetve a kerületbe csábítására koncentrál, akik az oktatásban, a szociális és gyermekjóléti ellátásban, az egészségügyben, a katasztrófavédelemi illetve rendőrségi állományban dolgoznak. Üresen álló lakásból az I. kerületben is van jó néhány (az önkormányzat adatai szerint mintegy 3000!) – hamarosan kiderül, hogy ezzel a megoldással becsatornázhatóak-e az önkormányzati bérlakáskínálatba.

borítókép: Kubatovics Áron, SDXL 0.9

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük

Oldal Tetejére